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                最严工改政策出台后 2018年深圳大宗交易跌2成

                2019-01-10 18:20 来源: 第一财经

                  深圳何其缺地。在产业持续转型路上,为防范土地住宅化,给产业发展留足空间,深圳为产业用地筑起道道藩篱。

                  近五年来,深圳在工改领域发布的政策文件多达数十份。2017年底,深圳史上最严的工改政策出台,对研发办公M0面积自用比例不低于60%(下称“60%条款”)、套内面积大小、类住宅化出售作出多重限制。

                  尽管2018年1月,政策调整,取消60%条款,但依然限制工改工项目改公寓出售。

                  2014年,深圳新增了新型产业用地(M0) 用地类型,跟普通工业用地M1相比,M0更强调产业的先进性。“工改工”类城市更新是指将普通工业用地(M1)改变为新型产业用地(M0),将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,包括产业用房、配套商业、配套公寓等物业形态。

                  高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥指出,新型产业用地是深圳通过城市更新规划逐步引导产业升级的落脚点。

                  开发商在深圳拿地,难于上青天。2014年以来,工改工呈爆发式发展,开发商借道工改工项目进入深圳市场。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿曾指出,“工改工”项目中约有20%是配套公寓,这部分供应会进入住宅类市场。

                  工改市场竞争一度白热化,介入其中者不乏TOP3房企。孰料2017年底政策变天,市场随之变天。

                  牵一发而动全身。2018年,深圳全市大宗交易总量比2017年减少2成,戴德梁行全年录得的交易总额约280亿元。

                  纵观全年数据,2018年深圳大宗交易市场中,近50%交易额来自写字楼交易。戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒陈俊儒告诉记者,写字楼是最受欢迎的物业形态,运营难度相对较低,且租金稳定。与2017年相比,回落较大的物业形态是类住宅公寓、工业厂房。

                  “一方面是因为金融环境对投资者资金面的影响,开发商融资难造成的钱紧,另一方面是厂房交易的限制较多。过去,开发商是工改项目和厂房的主要买家。”陈俊儒表示。

                  深圳限制办工研发用房的销售、鼓励自持和产业导入、园区运营,引导工改项目回归产业本质的意图明显。

                  高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋表示,“工改投资领域,2016年时业主放出项目的时候要价很高,现在还有人工改,但已经很难了。开发商要做,只能真正做产业相关,提升自己输出产业的能力。”

                  目前深圳新增土地供应以产业用地为主。据第一太平戴维斯数据,2013年-2018年期间,深圳新增土地供应中,产业用地占比高达50%,至2018年末,产业用地供应高达70%。深圳新增土地中来自城市更新的供应超过招拍挂,这些产业用地部分来自工改工。

                  后工改时代已到,未来,深圳产业用地的供应包括已经入市项目后续供应、招拍挂工业用地项目的供应、城市更新工改工项目的供应。

                  在厂房公寓改住宅产品出售的途径被限制后,深圳市场不得不面对的情况是研发办公物业存量呈逐年上升的态势。据第一太平戴维斯数据,至2018年末,深圳研发办公物业总存量已达1526万平方米,集中分布在南山和龙岗两区。

                  受政策影响,研发办公物业买卖活跃度不高,近六年来的年均成交量为12.5万平方米,2018年的实际成交面积更是远低于平均数。

                  第一太平戴维斯深圳产业地产部主管龚勇高指出,“未来五年内,深圳预计有2000万平方米的新增研发办公物业面积,而随着市场的放量供应,市场空置率将攀上18%。”目前,深圳中心区域空置率维持低位,仅10%左右。

                  深圳的产业转型升级经历了四个阶段,从最初的以加工为主的劳动密集型产业,到以高新技术为主导,再到发展新兴产业并主动承接现代服务业,目前是以智能产业为主导产业方向。

                  虽潜在新增供应巨量,不过陈俊儒认为,在粤港澳大湾区规划利好和深圳产业转型升级趋势下,看好深圳长期发展的投资型和自用型买家均会逐渐增加。

                (文章来源:第一财经)

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